Fellesgjeld i borettslag

For mange er begrepet fellesgjeld både ukjent og kanskje også et «skummelt» begrep. Hva er dette, hvilket ansvar får man om man kjøper en bolig med tilknyttet fellesgjeld, og hva betyr det at en andelsbolig er tilknyttet sikringsfond eller har en IN-ordning?

Fellesgjeld er kort sagt den gjeld som boligsammenslutningen – være seg borettslag eller eierseksjonssameie (eller aksjelag eller lignende) – har ansvaret for som kollektiv enhet. Andel av fellesgjeld er så den forholdsmessige del av fellesgjelden som er knyttet til den enkelte andel eller boenhet. Det er mulig å finne fellesgjeld både i borettslag og i eierseksjonssameier, men i et eierseksjonssameie har ikke fellesskapet – sameiet – noe å stille i sikkerhet. Dette fordi eiendommen er seksjonert. I et borettslag er det derimot borettslaget som eier hele eiendommen, og som dermed kan stilles i pant for å ta opp gjeld. Derfor er borettslaget langt bedre stilt for å få (store) lån, og dertil også bedre lånebetingelser. Vi knytter derfor den videre artikkel til borettslagssituasjonen.

Borettslag er organisert slik at laget tar opp et felleslån. Formelt er det borettslaget som må håndtere renter og avdrag, men dette hentes inn fra andelseierne over løpende fellesutgifter.. Et viktig forhold å tenke på ved kjøp av borettslagsbolig er at prisen på leiligheten (andelen) er summen av andelens fellesgjeld + differansen derfra og opp til markedspris. Hvis en andelsbolig på 60 kvm koster kr 3 millioner med kr 0 i fellesgjeld, så vil en lik bolig med kr 1 million i fellesgjeld, koste kr 2 millioner i kontant kjøpesum fra kjøperen. På den annen side vil andelen uten fellesgjeld ha langt lavere månedlige utgifter enn den med fellesgjeld. Så samlet sett bør månedlige boligutgifter bli omtrent likt i de to tilfellene. En bolig som i eksempelet vil ha 33,3% gjeld og 66,6% innskudd/kontantandel.

Fra ca 2003 til 2008-9 var det en betydelig andel nyetablerte borettslag med svært høy gjeldsgrad og lave innskudd. I praksis kunne man få tak i borettslagsbolig uten å skyte inn penger overhodet. Dette er ikke en sunn boligøkonomi. I 2010 ble burettslagslova endret som følge av et behov for tiltak mot slike lavinnskuddsborettslag. Før 2010 fantes det ingen minimumsgrense for innskudd, og man kan kunne dermed organisere borettslag med svært lavt innskudd og høy fellesgjeld. Etter lovendringen er det ikke tillat å selge boliger med lavere innskudd enn 25 % av kostnadsoverslaget i bygge- og finansieringsplanen.

Før man kjøper andel i borettslag bør man sette seg inn i vilkårene for felleslånet. For eksempel er det greit å vite om renten er fast eller flytende, og om de første årene er avdragsfrie og når avdragene begynner å løpe. Ved avdragsfrihet de første årene vil felleskostnadene stige når borettslaget må begynne å betale avdrag.

Mislighold av fellesgjelden hos den enkelte andelseier

Fellesgjelden betjenes gjennom felleskostnadene som betales månedlig av andelseierne. Når et lån betjenes av mange, er det viktig å være klar over konsekvensene av den enkelte andelseiers mislighold av fellesgjelden. Kan man bli ansvarlig for andres misligholdte innbetalinger?

I utgangspunktet er svaret ja. Om ti av tredve andelseiere plutselig ikke betaler sine fellesutgifter, vil borettslaget fremdeles måtte betale banken for renter og avdrag. Og pengene til dette må man hente fra andelseierne.

Ved mislighold av innbetalinger kan borettslaget iverksette tvangssalg av andelen, forutsatt at det misligholdte beløp kvalifiserer til vesentlig mislighold av andelseierens plikter. Dersom inntekten fra tvangssalg ikke er nok til å dekke den misligholdte andelen av fellesgjelden kan de øvrige andelseierne holdes ansvarlig for denne del.

Risikoen for mislighold er størst i borettslag hvor innskuddet er lavt og fellesgjelden høy. Det er i disse tilfellene andelseiere kan få problemer med å betjene fellesgjelden.

 

Individuell nedbetaling av fellesgjelden

Enkelte borettslag inngår avtaler med finansinstitusjonen hvor felleslånet er tatt opp som muliggjør individuell nedbetaling av fellesgjelden, såkalte IN-ordninger. Betaler man sin del av fellesgjelden, reduseres de månedlige felleskostnadene for denne andelseieren. Dersom man har penger til det, kan det virke fristende å velge denne løsningen. Likevel er det viktig å merke seg at individuell nedbetaling er ikke risikofritt.

Særlig for borettslag som ikke er med i en sikringsordning for fellesgjeld er det risikabelt å nedbetale sin del av fellesgjelden. Dersom laget går konkurs, vil man miste alt man har innbetalt.

Fellesgjelden har i utgangspunktet gunstigere betingelser enn det de fleste privatpersoner kan oppnå på egenhånd, og av den grunn er det ikke nødvendigvis fellesgjelden du vil kvitte deg med først.  Dersom man tilhører et borettslag som er tilstrekkelig sikret, er det imidlertid ikke noen nevneverdig risiko i å betale ned fellesgjelden.

Markedsmessig forskjell på grunn av fellesgjeld

Fellesgjeld, særlig stor fellesgjeld, er en faktor som tidvis fremheves som et negativt forhold ved å kjøpe borettslag. Hvorvidt dette er objektivt sett riktig er imidlertid uklart. Dette er trolig subjektivt betinget, og så lenge borettslagets gjeld er sikret gjennom et sikringsfond, og det er mulig å foreta individuell nedbetaling, bør forskjellen være begrenset.

 

En artikkelserie i samarbeid med advokatfirmaet Hammervoll Pind AS

 

Sikker styring med Styret.com

 – Vi kjenner utfordringene og ser mulighetene.

Share this post