Fellesgjeld i borettslag

For mange er begrepet fellesgjeld både ukjent og kanskje også et «skummelt» begrep. Hva er dette, hvilket ansvar får man om man kjøper en bolig med tilknyttet fellesgjeld, og hva betyr det at en andelsbolig er tilknyttet sikringsfond eller har en IN-ordning?

Fellesgjeld er kort sagt den gjeld som boligsammenslutningen – være seg borettslag eller eierseksjonssameie (eller aksjelag eller lignende) – har ansvaret for som kollektiv enhet. Andel av fellesgjeld er så den forholdsmessige del av fellesgjelden som er knyttet til den enkelte andel eller boenhet. Det er mulig å finne fellesgjeld både i borettslag og i eierseksjonssameier, men i et eierseksjonssameie har ikke fellesskapet – sameiet – noe å stille i sikkerhet. Dette fordi eiendommen er seksjonert. I et borettslag er det derimot borettslaget som eier hele eiendommen, og som dermed kan stilles i pant for å ta opp gjeld. Derfor er borettslaget langt bedre stilt for å få (store) lån, og dertil også bedre lånebetingelser. Vi knytter derfor den videre artikkel til borettslagssituasjonen.

Borettslag er organisert slik at laget tar opp et felleslån. Formelt er det borettslaget som må håndtere renter og avdrag, men dette hentes inn fra andelseierne over løpende fellesutgifter.. Et viktig forhold å tenke på ved kjøp av borettslagsbolig er at prisen på leiligheten (andelen) er summen av andelens fellesgjeld + differansen derfra og opp til markedspris. Hvis en andelsbolig på 60 kvm koster kr 3 millioner med kr 0 i fellesgjeld, så vil en lik bolig med kr 1 million i fellesgjeld, koste kr 2 millioner i kontant kjøpesum fra kjøperen. På den annen side vil andelen uten fellesgjeld ha langt lavere månedlige utgifter enn den med fellesgjeld. Så samlet sett bør månedlige boligutgifter bli omtrent likt i de to tilfellene. En bolig som i eksempelet vil ha 33,3% gjeld og 66,6% innskudd/kontantandel.

Fra ca 2003 til 2008-9 var det en betydelig andel nyetablerte borettslag med svært høy gjeldsgrad og lave innskudd. I praksis kunne man få tak i borettslagsbolig uten å skyte inn penger overhodet. Dette er ikke en sunn boligøkonomi. I 2010 ble burettslagslova endret som følge av et behov for tiltak mot slike lavinnskuddsborettslag. Før 2010 fantes det ingen minimumsgrense for innskudd, og man kan kunne dermed organisere borettslag med svært lavt innskudd og høy fellesgjeld. Etter lovendringen er det ikke tillat å selge boliger med lavere innskudd enn 25 % av kostnadsoverslaget i bygge- og finansieringsplanen.

Før man kjøper andel i borettslag bør man sette seg inn i vilkårene for felleslånet. For eksempel er det greit å vite om renten er fast eller flytende, og om de første årene er avdragsfrie og når avdragene begynner å løpe. Ved avdragsfrihet de første årene vil felleskostnadene stige når borettslaget må begynne å betale avdrag.

Mislighold av fellesgjelden hos den enkelte andelseier

Fellesgjelden betjenes gjennom felleskostnadene som betales månedlig av andelseierne. Når et lån betjenes av mange, er det viktig å være klar over konsekvensene av den enkelte andelseiers mislighold av fellesgjelden. Kan man bli ansvarlig for andres misligholdte innbetalinger?

I utgangspunktet er svaret ja. Om ti av tredve andelseiere plutselig ikke betaler sine fellesutgifter, vil borettslaget fremdeles måtte betale banken for renter og avdrag. Og pengene til dette må man hente fra andelseierne.

Ved mislighold av innbetalinger kan borettslaget iverksette tvangssalg av andelen, forutsatt at det misligholdte beløp kvalifiserer til vesentlig mislighold av andelseierens plikter. Dersom inntekten fra tvangssalg ikke er nok til å dekke den misligholdte andelen av fellesgjelden kan de øvrige andelseierne holdes ansvarlig for denne del.

Risikoen for mislighold er størst i borettslag hvor innskuddet er lavt og fellesgjelden høy. Det er i disse tilfellene andelseiere kan få problemer med å betjene fellesgjelden.

 

Individuell nedbetaling av fellesgjelden

Enkelte borettslag inngår avtaler med finansinstitusjonen hvor felleslånet er tatt opp som muliggjør individuell nedbetaling av fellesgjelden, såkalte IN-ordninger. Betaler man sin del av fellesgjelden, reduseres de månedlige felleskostnadene for denne andelseieren. Dersom man har penger til det, kan det virke fristende å velge denne løsningen. Likevel er det viktig å merke seg at individuell nedbetaling er ikke risikofritt.

Særlig for borettslag som ikke er med i en sikringsordning for fellesgjeld er det risikabelt å nedbetale sin del av fellesgjelden. Dersom laget går konkurs, vil man miste alt man har innbetalt.

Fellesgjelden har i utgangspunktet gunstigere betingelser enn det de fleste privatpersoner kan oppnå på egenhånd, og av den grunn er det ikke nødvendigvis fellesgjelden du vil kvitte deg med først.  Dersom man tilhører et borettslag som er tilstrekkelig sikret, er det imidlertid ikke noen nevneverdig risiko i å betale ned fellesgjelden.

Markedsmessig forskjell på grunn av fellesgjeld

Fellesgjeld, særlig stor fellesgjeld, er en faktor som tidvis fremheves som et negativt forhold ved å kjøpe borettslag. Hvorvidt dette er objektivt sett riktig er imidlertid uklart. Dette er trolig subjektivt betinget, og så lenge borettslagets gjeld er sikret gjennom et sikringsfond, og det er mulig å foreta individuell nedbetaling, bør forskjellen være begrenset.

 

En artikkelserie i samarbeid med advokatfirmaet Hammervoll Pind AS

 

Sikker styring med Styret.com

 – Vi kjenner utfordringene og ser mulighetene.

Ny eierseksjonslov i kraft fra 1.1.2018

Eierseksjonsloven er den lov som regulerer det interne forholdet i en seksjonert eiendom. Frem til nyttår var forholdene regulert av eierseksjonsloven av 1997. Fra 1. januar 2018 er det eierseksjonsloven av 2017 som er gjeldende lov. Vi skal her se litt på hvilke sentrale endringer som har skjedd, og ikke minst hva styrene i sameiene må forholde seg til.

Styret i eierseksjonssameiet har til oppgave å sørge for at sameiet drives i tråd med loven, og styrene må derfor sette seg inn i den nye lovens regler. Alle eksisterende regler og vedtekter som er i strid med ny lov, må endres i løpet av 2018. Advokatfirmaet Hammervoll Pind kan bistå med slike regel- og vedtektsendringer, og for øvrig også spesialtilpasse vedtekter i eierseksjonssameier.

  • I lovens § 26 annet ledd er det innført en regel om at alle sameier skal ha en bestemmelse i sine vedtekter som sikrer at det finnes en bytteordning for parkeringsplasser, slik at bevegelseshemmede kan kreve å få bytte parkeringsplass. Det er videre bestemt at innen utgangen av 2018 må alle eierseksjonssameier i landet foreta vedtektsendring, hvor en slik bestemmelse om bytteordning inntas. Styret har plikt til å sørge for at dette gjennomføres.
  • Det er innført en kobling mellom eierseksjonsloven og plan- og bygningsloven, som innebærer at det nå er en forutsetning for (re-)seksjonering at den aktuelle boenhet er lovlig etablert. Dette kan synes som en selvfølgelighet, men etter tidligere lover har dette ikke vært noe krav, med den følge at det finnes mange eierseksjoner som er lovlig seksjonert, men som ikke er godkjent som lovlige boenheter. Det man da sitter med er et rettslig «skall» over en ulovlig bolig. Dette er en problemstilling mange sameier bør være oppmerksom på, særlig der det over tid har forekommet ombygginger, utvidelser, sammenslåinger og så videre. (§ 7)
  • Det er også inntatt en rett for kommunen til å pålegge seksjonering der det viser seg at den faktiske utbygging ikke stemmer overens med det som er seksjonert. Altså at kartet ikke stemmer med terrenget. Dette er for å påse at det som er omfattet av seksjoneringen (og som jo er det man rettslig sett har eksklusiv bruksrett til – og som panthavere forventer å ha sikkerhet i) samsvarer med de fysiske forholdene i eiendommen. (§ 22)
  • Det er nå tydeligere angitt hva som er hhv sameiets og den enkelte sameiers vedlikeholdsansvar. (§§ 32 og 33)
  • Det er innført et strengere erstatningsansvar for både sameiet og den enkelte sameier, ved skader som skyldes manglende vedlikehold. For eksempel vil nå en lekkasje forårsaket av tett sluk medføre erstatningsansvar, noe som tidligere ikke var så greit å nå frem med. (§§ 34 og 35)
  • Det blir nå tillatt å seksjonere når det foreligger rammetillatelse. Før måtte man vente til man fikk igangsettingstillatelse med å seksjonere (eventuelt reseksjonere om det er snakk om utvidelser og endringer i eksisterende eierseksjonssameie). (§8)
    I en tid der elektrifiserte kjøretøy er på fremmarsj er det nå i loven inntatt en rett for seksjonseiere til å etablere ladepunkt for elbil i tilknytning til en parkeringsplass. Dette krever styrets samtykke, som kun kan nektes med saklig grunn. Saklig grunn kan for eksempel være at det eksisterende strøminntaket til eiendommen er for begrenset og/eller gammelt til å tåle en slik belastning. Det vil alltid være riktig å kreve at installasjonen gjøres av autorisert elektroinstallatør som avgir samsvarserklæring til styret. (§ 25)
  • Det er innført nye regler om eksklusiv bruksrett i fellesarealer. Etter gammel lov var det bare tillatt å gi noen sameier eksklusiv bruksrett «midlertidig». I ny lov er det både gjort enklere å legge til for eksempel et hageareal som tilleggsdel til en seksjon, og det er gjort mulig å avtale eksklusiv bruksrett i opptil 30 år. (§§ 11 og 25)
  • Sameiermøtet endrer navn til årsmøtet
  • Det er nå mulig å innkalle til årsmøtet elektronisk (§43 tredje ledd)
  • Den tidligere kjøperett for leietagere blir fjernet

En artikkelserie i samarbeid med advokatfirmaet Hammervoll Pind AS

Sikker styring med Styret.com

– Vi kjenner utfordringene og ser mulighetene.