Ny eierseksjonslov i kraft fra 1.1.2018

Eierseksjonsloven er den lov som regulerer det interne forholdet i en seksjonert eiendom. Frem til nyttår var forholdene regulert av eierseksjonsloven av 1997. Fra 1. januar 2018 er det eierseksjonsloven av 2017 som er gjeldende lov. Vi skal her se litt på hvilke sentrale endringer som har skjedd, og ikke minst hva styrene i sameiene må forholde seg til.

Styret i eierseksjonssameiet har til oppgave å sørge for at sameiet drives i tråd med loven, og styrene må derfor sette seg inn i den nye lovens regler. Alle eksisterende regler og vedtekter som er i strid med ny lov, må endres i løpet av 2018. Advokatfirmaet Hammervoll Pind kan bistå med slike regel- og vedtektsendringer, og for øvrig også spesialtilpasse vedtekter i eierseksjonssameier.

  • I lovens § 26 annet ledd er det innført en regel om at alle sameier skal ha en bestemmelse i sine vedtekter som sikrer at det finnes en bytteordning for parkeringsplasser, slik at bevegelseshemmede kan kreve å få bytte parkeringsplass. Det er videre bestemt at innen utgangen av 2018 må alle eierseksjonssameier i landet foreta vedtektsendring, hvor en slik bestemmelse om bytteordning inntas. Styret har plikt til å sørge for at dette gjennomføres.
  • Det er innført en kobling mellom eierseksjonsloven og plan- og bygningsloven, som innebærer at det nå er en forutsetning for (re-)seksjonering at den aktuelle boenhet er lovlig etablert. Dette kan synes som en selvfølgelighet, men etter tidligere lover har dette ikke vært noe krav, med den følge at det finnes mange eierseksjoner som er lovlig seksjonert, men som ikke er godkjent som lovlige boenheter. Det man da sitter med er et rettslig «skall» over en ulovlig bolig. Dette er en problemstilling mange sameier bør være oppmerksom på, særlig der det over tid har forekommet ombygginger, utvidelser, sammenslåinger og så videre. (§ 7)
  • Det er også inntatt en rett for kommunen til å pålegge seksjonering der det viser seg at den faktiske utbygging ikke stemmer overens med det som er seksjonert. Altså at kartet ikke stemmer med terrenget. Dette er for å påse at det som er omfattet av seksjoneringen (og som jo er det man rettslig sett har eksklusiv bruksrett til – og som panthavere forventer å ha sikkerhet i) samsvarer med de fysiske forholdene i eiendommen. (§ 22)
  • Det er nå tydeligere angitt hva som er hhv sameiets og den enkelte sameiers vedlikeholdsansvar. (§§ 32 og 33)
  • Det er innført et strengere erstatningsansvar for både sameiet og den enkelte sameier, ved skader som skyldes manglende vedlikehold. For eksempel vil nå en lekkasje forårsaket av tett sluk medføre erstatningsansvar, noe som tidligere ikke var så greit å nå frem med. (§§ 34 og 35)
  • Det blir nå tillatt å seksjonere når det foreligger rammetillatelse. Før måtte man vente til man fikk igangsettingstillatelse med å seksjonere (eventuelt reseksjonere om det er snakk om utvidelser og endringer i eksisterende eierseksjonssameie). (§8)
    I en tid der elektrifiserte kjøretøy er på fremmarsj er det nå i loven inntatt en rett for seksjonseiere til å etablere ladepunkt for elbil i tilknytning til en parkeringsplass. Dette krever styrets samtykke, som kun kan nektes med saklig grunn. Saklig grunn kan for eksempel være at det eksisterende strøminntaket til eiendommen er for begrenset og/eller gammelt til å tåle en slik belastning. Det vil alltid være riktig å kreve at installasjonen gjøres av autorisert elektroinstallatør som avgir samsvarserklæring til styret. (§ 25)
  • Det er innført nye regler om eksklusiv bruksrett i fellesarealer. Etter gammel lov var det bare tillatt å gi noen sameier eksklusiv bruksrett «midlertidig». I ny lov er det både gjort enklere å legge til for eksempel et hageareal som tilleggsdel til en seksjon, og det er gjort mulig å avtale eksklusiv bruksrett i opptil 30 år. (§§ 11 og 25)
  • Sameiermøtet endrer navn til årsmøtet
  • Det er nå mulig å innkalle til årsmøtet elektronisk (§43 tredje ledd)
  • Den tidligere kjøperett for leietagere blir fjernet

En artikkelserie i samarbeid med advokatfirmaet Hammervoll Pind AS

Sikker styring med Styret.com

– Vi kjenner utfordringene og ser mulighetene.

Trær – Til Glede og Forargelse

Diskusjonen om et tre skal felles eller ikke, er en gjenganger i årsmøter. Som styreleder er du pliktig til å lytte til beboerne og forholde deg til lover og regler. Visste du forresten at trær kan redusere fyringsutgiftene i sameiet og borettslaget?

Det er i hovedsak naboloven som er gjeldende lovverk for trær, når det er snakk om trær på naboens eiendom. Det skal mye til for å få rettens medhold i å felle trær med hjelp av naboloven. I borettslag og sameier er det borettslagsloven og sameieloven som regulerer hvordan trær skal forvaltes, fordi trær ansees som felleseie. Et fåtall trær i Norge er fredet ved lov. Fredning av trær kan i dag gjøres gjennom to lover; kulturminneloven og naturmangfoldloven, men reglene for fredning er så snevre at det i praksis er omtrent umulig å få fredet et tre.

Felling av trær eller planting av trær vil for et sameie bety endringer i fellesområde. I så måte er dette noe som må tas opp i årsmøte. For slike saker vil et normalt flertall være tilstrekkelig.

Styreleder i Treets Venner, Eirik Wærner, kan fortelle at det i løpet av årene har dukket opp mange saker fra sameier og borettslag. Nesten utelukkende tas det kontakt når et tre skal felles. En erfaring Wærner drar frem er at noen styrer og styreledere ser ut til å ha tatt styrevervet, med det mål for øyet å felle trær. Det er trist. I tillegg er det viktig å være klar over at styret alene ikke kan ta slike avgjørelser. Treets Venner har mye erfaring med å bistå beboere å argumentere for at trær ikke bør felles. De prøver å hjelpe med å se på saken og henvise til gjeldende lovverk. Om forhandlingene ikke fører frem, anbefaler Treets Venner gjerne å få inn en advokat for å megle mellom beboerne.

Styret.com oppfordrer til å plante trær i sameier og borettslag. Som Treets Venner oppsummerer det – har trær stor betydning for miljøet:

  • Trær binder jordsmonnet og forhindrer erosjon
  • Trær er viktige for vannhusholdningen og klimaet
  • Trær bremser vindhastigheten og lager et gunstig lokalklima, og dette har også betydning for fyringsutgiftene
  • Trær binder støv og gjør at trafikkstøy ikke føles så påtrengende
  • Trærne er viktige for fugle- og dyreliv, både som leveområder og skjul

Plant et tre, eller en hel allé, på neste dugnad og se hvordan miljøet endrer seg!  Du finner opplysninger om trær og regelverk på www.treetsvenner.no.  Brosjyre om valg av treslag ved planting finner du her: http://treetsvenner.no/2_TreetsBetydning/Traer-for-norsk-klima.pdf

 

Sikker styring med Styret.com

 – Vi kjenner utfordringene og ser mulighetene

Bli Styreleder der du bor

Styreleder er en lærerik rolle. Det er som å lede en liten bedrift der du er medeier. Med dagens boligmarked er det viktig å ta vare på investeringen. Som styreleder kan du påvirke dette og hvor attraktivt ditt sameie eller borettslag skal framstå. Det påvirker igjen verdien på eiendommen. Du får også betalt for jobben.

Oppgavene er mange og ofte overførbare til din faste jobb; Planlegge og lede møter, forstå medeieres behov, delegere og følge opp arbeid, forstå og følge opp regnskap, kutte kostnader og reforhandle avtaler, tenke langsiktig (eks. etablere vedlikeholdsfond så dere slipper dyre lån i framtiden), øke sikkerheten og gjøre fellesområdene attraktive og sikre. Gjennom dette kan fellesutgiftene reduseres – det nyter alle godt av. Dette arbeidet må styreleder jobbe med å synliggjøre for både medeiere og nye kjøpere.

Brede Hertzenberg gjorde nettopp dette. I 2013 kjøpte han leilighet i Bygdøy Alle 17. Et sameie bestående av 16 enheter. Han ble styreleder ved første anledning og arvet en bygningsmasse med behov for vedlikehold og har jobbet proaktivt med vedlikehold siden, noe som begynner å gi resultater. Vedlikehold koster og med målsetning om å redusere felleskostnader parallelt, var det behov for å redusere utgifter. Brede tok tak i eksisterende avtaler og leverandører. Noen ble reforhandlet og andre byttet ut. Nå er det høyere kvalitet og lavere kostnader enn før.

Viktigst av alt har allikevel vært å skape en god kultur i sameiet. Det gjør styrelederjobben enklere. Dette ble løst ved felles arrangementer, jevnlige nyhetsbrev, nettside og informasjon på mail. I tillegg svarer Brede så raskt han kan når noen tar kontakt. Når han en dag overlater styreledervervet, håper han å etterlate seg et veldrevet og harmonisk sameie med lave felleskostnader.

Innen utgangen av april for sameier og utgangen av juni for borettslag, skal det etter loven avholdes sameiermøter eller generalforsamlinger. Da har du muligheten til å melde deg til styreverv.

 

Ta utfordringen som Brede Hertzenberg!

 

Sikker styring med Styret.com

 – Vi kjenner utfordringene og ser mulighetene

Få lavere felles kostnader til TV og Internett!

Det er forskjell på felles kostnader og felleskostnader. I mange sameier og borettslag ligger TV i felleskostnadene, men ikke internett. Det kan koste beboerne tusenvis av kroner i året.

Nesten alle husholdninger i Norge har internett* og tjenesten kan sammenliknes med TV – noe «alle» har. Ofte ser man kun på hvor mye en avtale med internettleverandøren vil koste i form av felleskostnader, ikke hvor mye en slik avtale kan spare beboerne samlet. Det kan være lurt å finne ut hvor mange hos dere som har internett og hvor mye de betaler i dag.

Om for eksempel 10 av 100 beboere ikke har internett, men de resterende 90 har det og de kan spare 200kr/mnd hver blir dette en besparelse på 18.000,- i mnd eller 216.000,- i året. Da er det kanskje verdt å øke felleskostnadene med 50,-  kr for å få til en samleavtale? De ti som ikke har internett blir ikke fornøyde med en slik økning, men til gjengjeld er det kanskje en del av de andre som ikke har TV? Det er nok uansett verdt å gjøre litt undersøkelser for å se på mulighetene.

Det er vanlig at sameiet eller borettslaget betaler for en grunnpakke og at beboerne kan bygge på denne med flere kanaler til TV eller høyere hastighet på nett.

Det er mange leverandører og vi anbefaler å be om tilbud fra flere leverandører.  Husk alltid å se etter skjulte kostnader; modem, tv-bokser og annet. Se særlig hva prisene er for å gjøre justeringer for den enkelte beboer (økt hastighet, flere tv-kanaler, o.l.) Når avtalen er inngått anbefaler vi å følge opp leverandøren jevnlig. Lag en rutine i styret for å reforhandle denne i god tid før avtalen fornyes.

Dette var et tips til styret.

 

Sikker styring med Styret.com

 – Vi kjenner utfordringene og ser mulighetene

 

* 80% av norske husholdninger har internett (nært 100% i storbyene) og gjennomsnittshastigheten per husholdning er ca. 33 Mbit/s. Begge øker.